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Carasteristicas del Contrato de Arrendamiento

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Jan 19, 2016 - 11:22:17 AM
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a)  Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1.915 del Código Civil, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, y el otro paga un precio a cambio;

b)  Es un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente;

c)  Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada;

d)  Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención;

e)  Es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley número 993, del año 1975;

f)  Es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir que en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita reconducción;

g) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque:

- Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la  18.101;

- Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101).

- Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19º de la Ley 18.101).

h)  Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.

 

Si está próximo a realizar una operación de arrendamiento, deberá considerar un contrato para oficializar  la relación con el dueño de la propiedad,  en este caso necesitará una Orden de Arriendo la cual está disponible para que la baje desde archivos de descarga.

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